一棟物件、投資性があるかの判断方法。
最近、一棟投資物件にハマっているさいとうです。
これまで区分(分譲)マンションばかり見てきましたが、一棟ものの面白さに気付き、攻略中です。
一棟物件の良さについて大きな点を挙げると、投資物件として銀行の評価が付きやすい。
つまりは、融資を受けやすい。という点かと。
投資家の方はご存知のことだと思いますが、なんでも銀行評価が付くということではありません。例えば、購入しても土地の所有権を持つことのない借地のうえに建っている物件は評価がでなかったり。建築基準法上の道路に接していない土地に建っている物件やアパートだけど、全て空室。というような物件。このようなものは基本的には金融機関で評価が出ない。もしくは出たとしても取り扱ってくれる金融機関は僅かです。
（個人の担保力やローン完済や現金で購入済みの共同担保物件があれば別ですが）
前置きが長くなってしまいましたが、ここからが本題です。
どうやって良い投資物件を探しているか。
ここ最近、練馬区と板橋区のみですが、一棟投資物件をめちゃめちゃ探しています。
投資家の方々も同じでしょう。
ぼくが一般の方と比べて得していることといえば、Reins情報を確認できること。
これは投資の方にとっては喉から手が出るほど欲しいツールではないでしょうか。
とてもアナログな機能のインターネット上での不動産情報検索ツールの１つですが、全国の宅建業者が不動産情報を登録されている為、たくさんの不動産販売情報が登録されています。とはいえ、今はネット時代ですのでほとんど楽街等のサイトを見ていればReinsに載っているような情報はどこかのサイトには出ていると思います。
そんなReinsを毎日見まくって、良い物件を探しています。。
弊社が楽街に掲載した物件をご覧になられた方はなんとなく解っていただけると思いますが、なかなか良い物件と思っていただけたのではないでしょうか。
なぜなら、物件探しと調査にめちゃめちゃ時間をつかっています。
ホントに恥ずかしいぐらい時間がかかっているのですが、例えば昨日は５時間くらい探してやっと1件良さそうな物件を見つけました。それを２時間くらいかけて色々と調査し、検討し、本当に投資性があるのかを判断しています。1日でやっと1件見つかるような感じです。見つからない日もあります。。
正直、一般投資家の方より時間がかかっていると思います。。しかし、これがサービスだと思い、真剣に投資物件をお探しになっている方には響く筈だと自分で決めつけてやっています。まぁ自分も楽しめているのもありますね。
見つけるまでの主な手順
Reinsを見まくる。
良さそうな物件を見つける。
買い付けが入っていないかを確認する。
建基法上の接道義務を満たすかを確認。
積算価格を確認。
積算価格と販売価格の開きを確認。
積算程度の価格で購入できそうかを確認。
都市計画を確認し、再建築時の建物規模などを把握。
建物の収益性を調査。空室時の賃料や募集条件を想定。
現地を見に行く。
とりあえず、今日はここまで書きました。
また、空き時間で更新します。さいとう
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