「工場・倉庫投資のススメ」を読んで
更新日：2020年6月1日
おはようございます。齋藤です。
９時半ごろ寝たら、３時半に目が覚めました。調子良いです！
では、早速、こちらの本を読んでのメモ。
○利益を生み出す物件選定のポイント
１．前面道路が広い。
２．十分な駐車スペースがある。
３．天井が高い。
４．準工業地域である。
５．周りに住宅がない。
６．余計な柱がない。
７．24時間稼働可能。
↑このどれか１つでもあてはまれば、テナント募集時のアピールポイントになるとのこと。
○その他、特定の業種に対して強くアピールできるポイント
１．駅に近い。（小売業や飲食業）
２．学校に近い。（学習塾）
３．近くに大型スーパーがある。（大型スーパーと競合しない商品を取り扱う小売店が「スーパーに来るお客さんがこちらにも流れてくる」と考え出店をする可能性がある）
４．リフトやエレベーター、クレーン（高価な設備であり、「買わずに助かる」と考えるテナントも）
○募集手段について
１．チラシ（客層の特定をせず、不特定多数に向け）
２．ＤＭ（特定のターゲット層に対し）
３．インターネット（最も中心的な手段）
○インターネット広告の効果のめやす
蓄積統計データでは、一物件に対し、120件のクリック数があれば、成約の可能性がある。
逆に1か月で100件を下回る物件は、テナントが決まりにくい傾向にある。
よって、なによりまずは、クリック数をあげることが課題となる。その為に、募集条件を見直すことなどを考える。
○賃貸借契約書内容のポイント
近隣トラブルに対する責任の所在（基本的にテナントが責任を負うかたちにする）については明確に契約書で定めておくこと。
○不動産管理会社のチェックポイント
１．契約更新時の対応
２．トラブル時の対応
３．テナント退去時の対応
４．建物診断のサポート
○契約更新時の対応
・物件に足を運び、用途や契約内容が守られているかを確認。
・勝手に工事が行われている場合も多々ある。
・オーナー、テナントの要望確認。
・更新書類の作成、押印。
○貸主側からの解除を裁判所が認める主なケース
１．賃料の滞納がある場合。
２．オーナーとテナントとの信頼関係が損なわれている場合。
３．工場、倉庫の老朽化などによる建て替えの必要がある場合。
○工場、倉庫投資においての主なリスク＆トラブル
１．空室リスク
２．滞納リスク
３．騒音、振動、臭い等
４．用途違いのトラブル
５．転貸トラブル
６．原状回復をめぐるトラブル
○ターゲット層として
・準工業地域にあり、24時間稼働可能→コンビニなど
・天井が高い倉庫→撮影スタジオなど
・2方向避難が確保できる→保育園や介護系の事業所、学習塾など
○成功例１
23区内にある小さな工場→バイク駐輪場へ。
マイナス要因：建床面積20坪程度。駐車スペースほとんど無し。前面道路4m未満。
改修点：騒音を考慮しシャッター取り替え。防犯の為、セキュリティシステムの導入。
○成功例２
廃墟工場。→リフォーム会社の事務所、駐車場、資材置き場へ。
マイナス要因：建物の壁のあちこちに穴が開いている。工場入口道路との勾配がきつく、アクセルを思いきり踏まなければ自動車が上がることができない。
改修点：テナントであるリフォーム会社が大半を負担し、修繕。勾配も削られた。
テナントのメリット：ばらばらに借りるより家賃が3分の1以下に減った。
○工場、倉庫投資なら利回り１０％以上の実現も可能。
マンションに比べて工場・倉庫に対する注目度は低く、高利回りが約束された「お宝物件」は、まだまだ数多く市場に眠っている。
○おわりに
工場、倉庫は資産運用手段として非常に大きな可能性とチャンスを秘めている。
これらの持つ魅力はまだまだ一般には知られておらず、十分に有効活用されているとは言い難い状況も存在する。駅から遠く離れた場所で廃業になった工場が、マンションに変わったが、思うように賃料収入を得られないケースなど。工場のままであれば、いくらでも借りる人が現れたのに。。。使い道がないからなどど安易に取り壊すようなことはせず、積極的な活用方法を考えてもらえばという想い。投資対象としての素晴らしさに気付いてほしい。
どんなにオンボロであっても、立地が悪くても、工場、倉庫は万能性があれば必ず借り手が見つかる。しかも、20年、30年という長期にわたって、マンション以上の高い利回りで確実な収益をもたらしてくれます。
以上でしたー。
面白くて一気に読めちゃいました。学びが多く、素晴らしい本です！
不動産投資家の方や、不動産業の方で、工場や倉庫についてあまり知らないという方、
おすすめできる本ですよー。是非。
不動産業は、売買・賃貸・管理と大きく分けても、その中には住居や店舗、工場など様々な種類があり、各分野での専門知識が必要だと年々感じます。
かつ、スピードや質、センスなども必要だとも感じており、まさに「山はまだまだ高いぞ」って感じです。無理せずカラダに気をつけて登ります(笑)
Comments